O imóvel tem metragem menor que a informada no contrato: o que fazer?
Comprar um imóvel e descobrir posteriormente que sua área real é menor do que a metragem informada no contrato pode gerar dúvidas e preocupação.
A diferença pode aparecer durante uma reforma, após um levantamento realizado por profissional habilitado, na conferência da documentação ou até mesmo quando o proprietário decide preparar o imóvel para uma nova construção ou venda.
Imagine, por exemplo, a compra de um terreno anunciado e contratado com 1.000 m². Depois da aquisição, uma medição técnica aponta que a área efetivamente existente é de apenas 900 m².
O comprador pode exigir a diferença? Tem direito à redução do preço? É possível desfazer o negócio?
A resposta depende das características da negociação. A simples existência de uma diferença entre a metragem contratada e a área efetiva não produz automaticamente a mesma consequência em todas as compras e vendas.
É justamente nesse contexto que aparecem dois conceitos importantes do Direito Imobiliário: a venda ad mensuram e a venda ad corpus.
A metragem do imóvel fazia parte da própria negociação?
O primeiro aspecto que merece atenção é a forma como comprador e vendedor negociaram o imóvel.
Em determinadas situações, a área possui influência direta sobre o preço ou sobre a decisão de compra.
Em outras, a metragem aparece no contrato principalmente como uma informação descritiva sobre um imóvel que já estava perfeitamente identificado pelas partes.
Exemplo:
Imagine que alguém compre um terreno de 2.000 m² porque pretende construir determinado empreendimento naquele espaço. Durante a negociação, o vendedor apresenta essa metragem e o preço é definido considerando a extensão informada.
Nesse cenário, a quantidade de metros quadrados possui evidente importância para o comprador.
Outro exemplo ocorre quando o preço é estabelecido diretamente por metro quadrado. Se as partes negociam determinada área considerando um valor de R$ 1.000 por m², a metragem está diretamente relacionada à formação do preço final.
Por outro lado, considere a aquisição de uma casa específica, visitada diversas vezes pelo comprador, perfeitamente identificada e negociada por um preço global. O contrato informa a metragem, mas não há indicação de que o preço tenha sido calculado de acordo com cada metro quadrado.
As duas situações podem receber tratamentos jurídicos diferentes. Por isso, não basta simplesmente comparar o número indicado no contrato com a medição posterior.
É necessário compreender qual foi a importância da metragem para aquela negociação.
O que significa compra e venda ad mensuram?
A expressão ad mensuram é utilizada quando a extensão do imóvel assume relevância na determinação do negócio.
Em termos práticos, significa que a quantidade de área contratada faz parte das características essenciais consideradas pelo comprador.
Um terreno adquirido com determinada metragem para implantação de um empreendimento pode ser um exemplo.
Da mesma maneira, uma negociação em que o preço é estabelecido com base no valor do metro quadrado pode indicar a importância da extensão do imóvel.
Nessas situações, descobrir posteriormente que a área efetivamente entregue é inferior àquela informada pode gerar direitos para o comprador, conforme as circunstâncias do caso.
O Código Civil disciplina essa situação e estabelece possíveis soluções quando a área encontrada não corresponde às dimensões indicadas.
O que significa compra e venda ad corpus?
Na compra e venda ad corpus, por sua vez, o imóvel é considerado pelas partes como um bem certo e individualizado.
Nesse caso, suas dimensões aparecem, em princípio, como elemento secundário da negociação.
Imagine a compra de uma fazenda conhecida pelas partes, com limites identificados e negociada por um preço global. O comprador pretende adquirir especificamente aquela propriedade, e não determinada quantidade de metros quadrados ou hectares.
Outro exemplo pode ocorrer na compra de uma residência específica em determinado endereço, depois de visitas ao imóvel, quando as partes negociam um valor global pela propriedade.
Nessas situações, a indicação da metragem pode assumir um caráter predominantemente descritivo.
Entretanto, é importante evitar uma conclusão automática apenas porque o contrato utiliza a expressão “ad corpus”.
A redação contratual é relevante, mas as circunstâncias da negociação também precisam ser consideradas. Documentos, propostas, anúncios, forma de cálculo do preço e outras informações podem ajudar a compreender qual importância as partes efetivamente atribuíram à área do imóvel.
Ad mensuram ou ad corpus: qual é a diferença na prática?
A principal diferença pode ser resumida da seguinte forma:
| Venda ad mensuram | Venda ad corpus |
| A extensão possui relevância para o negócio | O imóvel é considerado como um bem certo e individualizado |
| A metragem pode influenciar diretamente o preço | Em princípio, as dimensões possuem caráter secundário |
| A diferença de área pode gerar os direitos previstos no art. 500 do Código Civil | A análise tende a considerar que o objeto negociado foi o imóvel como um todo |
| Exige análise das circunstâncias concretas | Também depende do contrato e das circunstâncias da negociação |
Essa distinção é fundamental para avaliar quais providências podem ser tomadas quando o comprador identifica uma diferença de metragem.
Quais são os direitos do comprador se a metragem for menor?
Quando a situação caracteriza uma venda ad mensuram e a área encontrada é inferior àquela indicada no contrato, o Código Civil prevê alternativas para proteger o comprador.
A primeira possibilidade é exigir o complemento da área. Na prática, porém, nem sempre esse complemento será possível.
Dependendo das características físicas e jurídicas do imóvel, pode não existir área adicional que possa ser entregue ao comprador.
Quando não for possível complementar a extensão, o Código Civil prevê, conforme o caso, outras alternativas: a resolução do contrato ou o abatimento proporcional do preço.
O abatimento busca adequar o valor pago à área efetivamente existente. Já a resolução implica o desfazimento do negócio, observadas as circunstâncias jurídicas aplicáveis ao caso.
A escolha da medida adequada não deve ocorrer de maneira automática. É necessário avaliar a diferença encontrada, o contrato, a finalidade da aquisição e a possibilidade concreta de complementação da área.
Existe uma diferença mínima de metragem para reclamar?
Esse é um dos pontos que mais geram dúvidas. O §1º do artigo 500 do Código Civil estabelece uma regra relacionada à diferença de até 1/20 da área total indicada, equivalente a 5%.
Quando a diferença não ultrapassa essa proporção, existe uma presunção de que a referência às dimensões foi meramente enunciativa.
Isso, entretanto, não significa simplesmente afirmar que existe uma “tolerância legal de 5%” e que qualquer diferença abaixo desse percentual nunca gera direitos.
A própria legislação admite que o comprador demonstre que, mesmo diante daquela diferença, não teria realizado o negócio.
Imagine um terreno adquirido especificamente porque o comprador precisava de determinada dimensão mínima para desenvolver um projeto.
Dependendo das circunstâncias, uma diferença inferior a 5% ainda pode ser relevante para a decisão que levou à compra.
Portanto, o percentual deve ser interpretado dentro do contexto da negociação e não como uma regra automática que autoriza qualquer diferença de metragem.
E se a diferença for superior a 5%?
Uma diferença superior a 1/20 da área informada merece atenção especial porque deixa de estar abrangida pela presunção prevista no §1º do artigo 500.
Isso não significa, por si só, que o comprador terá automaticamente direito a desfazer o contrato.
Ainda será necessário analisar se a venda possui características de negócio ad mensuram ou ad corpus, quais foram as condições negociadas e qual papel a metragem desempenhou na aquisição.
É justamente por isso que analisar somente o percentual pode levar a conclusões equivocadas.
E se o contrato disser expressamente que a venda é ad corpus?
É relativamente comum encontrar contratos de compra e venda contendo cláusulas informando que o negócio ocorre em caráter ad corpus.
Essa previsão possui relevância jurídica e deve ser considerada na análise. Entretanto, a simples existência da expressão no documento não permite ignorar automaticamente tudo o que ocorreu durante a negociação.
Pode ser necessário avaliar se a metragem teve influência decisiva sobre o preço ou sobre a própria decisão de contratar.
Por exemplo, anúncios, propostas comerciais, mensagens trocadas entre as partes, documentos técnicos e a forma utilizada para estabelecer o valor podem fornecer informações importantes sobre a negociação.
Por isso, não é recomendável concluir imediatamente que o comprador perdeu qualquer possibilidade de questionamento apenas porque encontrou uma cláusula ad corpus no contrato.
Da mesma maneira, também não é correto afirmar antecipadamente que essa cláusula será inválida.
A matrícula do imóvel informa uma área diferente. E agora?
Outro cenário comum acontece quando o contrato, a matrícula e a realidade física apresentam informações diferentes.
Nessa situação, é necessário identificar a origem da divergência. A diferença pode estar relacionada a levantamentos antigos, alterações não regularizadas, problemas documentais, critérios de medição ou outras circunstâncias.
Por isso, a matrícula é um documento fundamental, mas normalmente não deve ser analisada isoladamente.
Contrato, escritura, plantas, levantamentos técnicos e demais documentos relacionados ao imóvel podem precisar ser comparados para compreender exatamente o que aconteceu.
Como comprovar que o imóvel possui metragem menor?
Uma percepção visual ou medição informal dificilmente será suficiente para orientar uma discussão dessa natureza.
Quando houver dúvida relevante sobre a extensão do imóvel, pode ser necessária uma medição realizada por profissional habilitado, de acordo com as características da propriedade.
O levantamento técnico permite comparar a área efetivamente apurada com aquela descrita nos documentos.
Dependendo do tipo de imóvel e da complexidade da situação, diferentes documentos técnicos podem ser necessários.
A precisão nessa etapa é importante porque toda a análise jurídica dependerá da existência e da dimensão real da diferença.
O anúncio do imóvel pode ser importante?
Sim. O anúncio pode ajudar a demonstrar como a propriedade foi apresentada ao comprador.
Se determinada metragem recebeu destaque durante a oferta, essa informação pode ser relevante para compreender a importância atribuída à área durante a formação do negócio.
Por isso, anúncios, propostas comerciais, materiais publicitários e outras informações fornecidas antes da assinatura do contrato não devem ser descartados.
O mesmo vale para conversas mantidas com vendedor, corretor, imobiliária ou construtora.
Preservar essas informações pode ser importante para reconstruir as circunstâncias em que a compra aconteceu.
O comprador pode pedir abatimento no preço?
Em situações enquadradas na disciplina da venda ad mensuram, o abatimento proporcional do preço está entre as soluções previstas quando não for possível obter o complemento da área.
A lógica é relativamente simples: se determinada extensão foi considerada para estabelecer o negócio e o comprador recebeu uma área inferior, pode existir fundamento para adequar o valor àquilo que efetivamente foi entregue.
Entretanto, o cálculo e a própria existência desse direito dependem das características específicas da negociação.
Não é recomendável simplesmente calcular a porcentagem faltante e exigir unilateralmente a devolução de determinado valor sem antes analisar juridicamente o caso.
É possível desfazer a compra do imóvel?
Dependendo da situação, a resolução do contrato também pode ser considerada.
O Código Civil prevê essa possibilidade na disciplina da venda ad mensuram quando não for possível complementar a área, observados os requisitos aplicáveis.
Porém, desfazer uma compra e venda imobiliária produz consequências patrimoniais relevantes e, por isso, exige uma análise cuidadosa.
Antes de seguir por esse caminho, é importante verificar o contrato, pagamentos realizados, situação registral, eventual financiamento e demais circunstâncias relacionadas à aquisição.
Em determinadas situações, buscar um abatimento pode atender melhor aos interesses do comprador. Em outras, a diferença pode comprometer justamente a finalidade que motivou a aquisição.
O que fazer ao descobrir que o imóvel possui metragem menor?
O primeiro cuidado é evitar decisões precipitadas. Antes de exigir valores, interromper pagamentos ou buscar o desfazimento do negócio, o comprador deve reunir as informações necessárias para compreender a situação.
Algumas providências importantes incluem:
- Separar o contrato de compra e venda: verifique como o imóvel foi descrito, qual área foi informada e quais cláusulas tratam das características da propriedade.
- Obter a matrícula atualizada: compare as informações registrais com aquelas constantes no contrato.
- Guardar o anúncio e a oferta: preserve materiais que indiquem como o imóvel foi apresentado durante a negociação.
- Reunir plantas e documentos técnicos: esses documentos podem ajudar a compreender a extensão informada anteriormente.
- Providenciar uma medição técnica quando necessária: um profissional habilitado poderá determinar a área efetiva com maior segurança.
- Preservar as comunicações: mensagens, e-mails e conversas documentadas com vendedor, corretor, imobiliária ou construtora podem ser relevantes.
- Buscar análise jurídica antes de adotar medidas: a estratégia dependerá das particularidades da negociação.
Essa organização permite avaliar o problema com maior segurança antes de iniciar qualquer negociação ou medida jurídica.
É possível resolver a diferença de metragem sem processo judicial?
Dependendo do caso, sim. Depois de confirmar tecnicamente a diferença e analisar as condições do contrato, comprador e vendedor podem buscar uma solução consensual.
Um acordo pode envolver, por exemplo, ajuste financeiro ou outra providência juridicamente adequada às circunstâncias.
A negociação extrajudicial pode evitar custos e o tempo de uma disputa judicial, mas qualquer acordo deve ser cuidadosamente formalizado.
Quando não existe consenso ou quando as partes divergem sobre a natureza da venda, a extensão da diferença ou suas consequências, pode ser necessário avaliar as medidas judiciais cabíveis.
Por que procurar um advogado imobiliário?
Casos envolvendo divergência de metragem demonstram como pequenas expressões em um contrato podem produzir consequências importantes.
Um advogado imobiliário pode analisar a documentação e as circunstâncias da aquisição para verificar se existem elementos de uma venda ad mensuram ou ad corpus e quais efeitos jurídicos podem decorrer da diferença encontrada.
A análise também permite avaliar a relevância do percentual de área faltante, a possibilidade de complementação e as alternativas disponíveis para proteger os interesses do comprador.
Além disso, o acompanhamento jurídico é importante antes de enviar notificações, negociar abatimentos ou buscar o desfazimento do negócio, evitando que decisões tomadas sem análise adequada criem novos problemas.
Descobriu que o imóvel tem metragem menor? Analise o contrato antes de tomar uma decisão
Descobrir que um imóvel possui área inferior àquela informada no contrato não significa automaticamente que o comprador poderá desfazer a compra ou receber determinada indenização.
Por isso, se você descobriu uma divergência entre a metragem contratada e a área real do imóvel, reúna o contrato, matrícula, anúncios, plantas, levantamentos e demais documentos relacionados à aquisição.
Procure um advogado imobiliário para avaliar o caso de forma individualizada. A análise jurídica do contrato e das circunstâncias da negociação é o caminho mais seguro para identificar quais direitos podem existir e qual medida é mais adequada para proteger seu patrimônio.
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